застройщики юга

Шесть соток… Кому незнакомо это сочетание слов.

Воображение сразу рисует ровные грядки лука и моркови, ветвистые яблони, вишни,

колючие кустарники малины…

А среди всего этого великолепия затерялся домик, маленький, уютный, с запахом дачи из детских воспоминаний. Правда, возможен и другой вариант домика: кирпичный, в несколько этажей, со всеми атрибутами современной жизни.

И тут возникает вопрос:

как узаконить эту постройку на пресловутых шести сотках загородного рая?

Для начала стоит определиться с понятием самостроя или самовольной постройки, говоря языком закона. Ст. 222 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) сообщает нам, что к этому понятию следует относить постройку на земельном участке, который не предназначен для подобных целей, либо дом возведён без разрешения соответствующих органов или с нарушением принятых строительных норм.

Также обратим внимание на то, что в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, если возведённая постройка нарушает права других лиц либо угрожает их безопасности и здоровью. Сразу оговоримся, судьба такого близкого сердцу каждого россиянина объекта незавидна: самовольная постройка должна быть снесена. Чтобы избежать подобного сценария развития событий, следует привести документы в соответствие с действующим законодательством. Благо существует процедура так называемой дачной амнистии, которая значительно упрощает этот процесс. Её суть в том и состоит, чтобы все желающие собственники земельных участков или лица, на законных основаниях владеющие землёй, беспрепятственно регистрировали свои дачные участки.

Обращаемся в суд

Казалось бы, что может быть проще, представил в Росреестр необходимые документы (а их, к слову сказать, не так уж и много: заявление о государственной регистрации, документы на земельный участок и разрешение на ввод в эксплуатацию (ст. ст. 16 - 17, 28 Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ) – и дело сделано: самовольная постройка приобрела статус недвижимого имущества.

Однако на практике вопрос может усложниться.

В данном случае необходимо иметь в виду, что признание права собственности на самовольную постройку через суд применим лишь в случае, если заявитель по каким-либо не зависящим от него причинам был лишён возможности получить правоустанавливающие документы установленным законом способом.

В этом смысле суд не является панацеей для хозяев дачных построек. Обязанность проверки соответствия возведённых домов требованиям закона лежит на администрации и других властных органах.

Стоит сказать, что далеко не все владельцы земельных участков

могут обратиться в суд с подобным заявлением.

Закон чётко определяет перечень таких лиц:

это собственники либо те, кому участок принадлежит на праве пожизненного

наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования.

При составлении искового заявления обратите внимание на детали.

Во-первых, укажите причину того, почему указанная постройка находится вне закона, пробовали ли вы исправить положение, кто возводил самострой.

Во-вторых, обратите внимание, что иск предъявляется к органу местного самоуправления, если вы сами строили дом. Как и при любом другом обращении в суд, необходимо оплатить государственную пошлину.

Её размер колеблется в зависимости от цены иска (пп.1 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ), которую можно определить, проведя оценку спорного имущества. От стоимости зависит и выбор суда, так, если дом оценён до 50 000 рублей, обращайтесь к мировому судье, если же стоимость выше указанной суммы, то в районный суд по месту нахождения постройки.

Какие нужны документы?

Далее наступает ответственный момент подготовки документов, которые необходимо приложить к исковому заявлению. К этому вопросу следует отнестись наиболее тщательно, ведь отсутствие одного из них может привести к отказу в удовлетворении требований.

Как такового перечня документов нет, но, исходя из анализа законодательства, можно его сформировать.

Во-первых, это исковое заявление, затем документы, подтверждающие ваши права на земельный участок и наличие там дома (обычно это акт обследования, который можно получить в БТИ); документы, из которых чётко следует, что возведённая постройка не нарушает строительных норм и не угрожает безопасности других лиц (можно получить в МЧС, санэпидстанции и органах, контролирующих строительство);

документы, свидетельствующие о вашей попытке узаконить постройку и решение госоргана по этому поводу и квитанцию об уплате госпошлины.

Не забудьте приложить копию искового заявления для ответчика.

Могут ли отказать?

Остановимся на заявлениях администрации, которые могут быть высказаны против ваших требований.

1. Отсутствие попыток узаконить постройку:

до начала строительства следовало бы обратиться за разрешением на строительство.

Это одно из важных условий для признания объекта строительства законным.

2. Предъявление требования узаконить не весь дом, а его часть – случай, когда на земельном участке стоял дом, зарегистрированный в установленном порядке. Впоследствии была осуществлена пристройка, на узаконивание которой и направлены требования. В данном случае необходимо обратиться в суд с требованием признания законным всего строения.

3. Обращение в суд лица, не имеющего такого права. Если имеются иные права на земельный участок, нежели те, которые указаны в законе.

После вынесения положительного решения следует обратиться в регистрирующий орган.

Туда необходимо представить следующие документы: заявление о государственной регистрации, паспорт или другой документ, удостоверяющий личность, решение суда и квитанцию об уплате госпошлины за регистрацию права собственности (на сумму 2 000 рублей).

Затем останется только получить свидетельство о государственной регистрации.

И уже тогда можно с уверенностью сказать, что ваш дом – именно ваша крепость.

Для каждого из нас очень важно, кто живёт с нами по соседству.

Если рядом живут добропорядочные люди, то это большая удача: вашу жизнь не омрачают ни шум, ни грязь, ни другие неприятности.

Однако нередко попадаются соседи, которые своим поведением делают невыносимым проживание

рядом с ними. Зачастую от таких соседей приходится терпеть оскорбления,

громкую музыку по ночам, мусор, неприятный запах и прочее.

Большинство тяжб с соседями связано с нарушением ими санитарных норм.

Так, например, содержание в соседних квартирах большого количества животных, мусора, дурных компаний может привести к неудовлетворительным (антисанитарным) условиям проживания.

Это в дальнейшем может выразиться не только в инфекционные заболевания, но и заболевания соматического и аллергического характера (астма, сердечные и иные).

При данных обстоятельствах следует знать, как нужно и можно бороться

с такими неблагоприятными соседями.

Все жильцы должны использовать жилые помещения с учётом соблюдения прав и законных интересов соседей, а также санитарно-гигиенических норм.

Законодательством РФ предусмотрен ряд мер в целях защиты прав и интересов граждан от нарушений непорядочных соседей.

Данными мерами являются административное наказание, в частности, предупреждение, административный штраф (например, за нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений по ст. 6.4 КоАП РФ), выселение из жилого помещения, занимаемого на основании договора социального найма (ст. 91 ЖК РФ), либо лишение права собственности на жилое помещение

(ст. 293 ГК РФ).

Следует заметить, что выселение и лишение права собственности

на жилое помещение являются исключительными мерами,

используемыми только в случае,

когда другие способы влияния оказались бесполезными.

Согласно ч. 4 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения обязан поддерживать данное жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Правила содержания жилых помещений регламентируются

СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях».

В случае, когда содержание жилого помещения приводит к нарушению соответствующих санитарно-эпидемиологических норм, к лицам, проживающим в нём, могут быть применены санкции за административные правонарушения. Если же содержание жилого помещения причиняет имущественный ущерб соседям, то его владельцы несут перед ними гражданско-правовую ответственность.

Жалобы за нарушение санитарных норм в жилых помещениях,

в первую очередь,

необходимо подать в соответствующие органы Санэпиднадзора.

Если квартиры, которые содержатся в неудовлетворительном санитарно-техническом состоянии или используются не по назначению (для проживания), находятся в собственности, необходимо также обращаться в Государственную жилищную инспекцию, осуществляющую контроль за жилыми и нежилыми помещениями, расположенными в жилых домах.

Если квартира является муниципальной собственностью и жильцы занимают её по договору найма, то жалобу также можно отправить в органы Департамента городского хозяйства.

При этом следует помнить, что в любое время можно воспользоваться своим конституционным правом на судебную защиту и через суд обязать соседей соблюдать установленные санитарные нормы.

Одновременно в судебном порядке можно потребовать возмещения,

компенсации имущественного и морального вреда.

Общие правила действий при нарушении соседями санитарных норм:

Попытаться мирным путём разрешить проблему

(побеседовать с нарушителями покоя;

для обозначения проблемы повесить объявление в подъезде и так далее).

По мере возможности привлечь всех жителей дома для борьбы с нарушителями порядка.

Если не удалось мирным путём договориться с соседями, следует привлечь на помощь ТСЖ или управляющую компанию.

Следующим шагом является обращение в государственные организации, уполномоченные решать возникшие вопросы (санитарно-эпидемиологическую службу Роспотребнадзора, Государственную жилищную инспекцию, Департамент городского хозяйства, полицию, прокуратуру и так далее).

Обратиться за защитой своих прав и интересов в суд.

При этом к исковому заявлению следует приложить документы, перечень которых установлен ст. 132 ГПК РФ, в том числе документы, подтверждающие ваши предпринятые действия до обращения в суд (заявления, жалобы, полученные ответы на них и так далее). Для подтверждения своих доводов можно привлечь других соседей в качестве свидетелей нарушения общественного порядка.

Следует заметить, что жалобы и заявления могут составляться

в произвольной форме при соблюдении основных правил написания заявления.

В них нужно в обязательном порядке указать данные заявителя;

данные нарушителя санитарных норм;

какие права и интересы жильцов нарушаются;

периодичность нарушения и другие важные сведения и обстоятельства.

Привлекая соседей к порядку, не следует забывать о случаях нарушения порядка без умысла соседей (например, плач новорождённого ребёнка и прочее).

В завершение следует заметить, какие бы санитарные правила и нормы ни нарушали соседи, их всегда можно призвать к порядку или привлечь к ответственности, так как существует немало методов и мер воздействия на них. При этом нужно обязательно попробовать договориться с нарушителем порядка мирным путём, так как это поможет вам избежать лишних хлопот, нервов и затрат времени.

При осуществлениий сделок с жилой недвижимостью,

в подовляющем большинстве случаев вам будет необходим

технический паспорт объекта недвижимости.

Ранее для регистраций сделок с недвижимостью технический паспорт был обязательным документом. Однако в настоящее время при первичной постановке недвижимости на учёт нужен только кадастровый паспорт, который оформляется на основании технического плана на квартиру, а также правоустанавливающие документы.

В настоящее время существуют два документа: технический паспорт и технический план. Многие их путают и считают, что это либо взаимозаменяемые документы, либо один приходит на смену другому. Согласно Приказу Минэкономразвития РФ от 14.10.2011 № 577 с 1 апреля 2012 года для осуществления государственного учёта здания (сооружения, помещения и так далее) , обязательным документом является технический план.

Технический план – это новый документ для постановки на кадастровый учёт.

Но, по сути, основа для изготовления технического плана – это техпаспорт.

Что такое технический паспорт?

Технический паспорт квартиры – это информационно-технический документ, в котором содержатся сведения о потребительских свойствах и технических характеристиках квартиры, в том числе сведения государственного технического учёта, связанные с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям (Приложение № 13 к Инструкции о проведении учёта жилищного фонда в Российской Федерации, утверждённой Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 № 37).

В техническом паспорте на квартиру вы найдёте максимум информации о квартире: точный адрес, год постройки здания, этажность, процент износа, кадастровый и инвентаризационный номер, план этажа, на котором она расположена, вид жилого помещения – квартира это или комната; техническое описание основных конструктивных элементов здания, а именно: информацию о фундаменте, материале перекрытий; об отделке стен, виде отопления и водоснабжения и так далее; информацию о площади квартиры (общая/жилая/нежилая, площадь каждого помещения в квартире), с обязательным приложением поэтажного плана и экспликации к поэтажному плану, включая информацию о произведённых перепланировках, а также информацию о стоимости квартиры.

Зачем нужен технический паспорт?

Сейчас при совершении сделок в Росреесте предъявлять технический паспорт не требуется.

Однако могут возникнуть ситуации, когда вам всё-таки понадобится этот документ, например:

В случае если вам нужно получить кадастровый паспорт или же технический план на квартиру, право собственности на которую вы оформляли до 1998 года, поскольку ранее регистрацию сделок с недвижимостью осуществляли органы технической инвентаризации и в кадастровой палате или Росреесте может просто не быть сведений.

Если вы покупаете квартиру и оформляете ипотеку. Банк может потребовать технический паспорт на квартиру, которую вы оформляете в качестве залога, для оценки рыночной стоимости квартиры, а также для проверки наличия согласованных и несогласованных перепланировок.

В случае необходимости проведения экспертизы технического состояния квартиры. Поскольку именно технический паспорт предоставляет информацию о текущем техническом состоянии квартиры. Процент износа здания, указанный в нём, является одним из оснований для признания жилья аварийным или непригодным для проживания.

Для того чтобы зарегистрировать перепланировку, поскольку все изменения будут внесены именно в технический паспорт на квартиру.

Для установления налога на имущество на квартиру, в случае если налог исчисляется исходя из инвентаризационной стоимости квартиры, указанной в техпаспорте. В настоящее время налог на имущество физических лиц исчисляется и уплачивается исходя из кадастровой стоимости, однако в регионах, где местными органами власти ещё не принято решение о начислении налога на имущество с кадастровой стоимости, базой для начисления является инвентаризационная стоимость, скорректированная на коэффициент-дефлятор.

Но с 1 января 2020 года начисление налога на имущество с инвентаризационной стоимости во всех регионах РФ производится не будет (ч. 1 ст. 3 и ч. 3 ст. 5 Федерального закона от 04.10.2014 № 284-ФЗ), а только с кадастровой.

При оформлении наследства для расчёта государственной пошлины. Согласно Письму Минфина РФ от 28.06.2013 № 03-05-05-03/24838 сведения, предоставляемые органами, осуществляющими государственный технический учёт, об инвентаризационной стоимости объектов недвижимого имущества могут применяться нотариусами при исчислении государственной пошлины (нотариального тарифа) за выдачу свидетельства о праве на наследство.

В случае если вы приобретаете квартиру и хотите убедиться, что в приобретаемой квартире нет несогласованных перепланировок, вам также необходимо запросить технический паспорт у продавца.

Как получить технический паспорт?

Подготовкой технических паспортов занимаются органы технической инвентаризации. Они есть во всех регионах РФ, и именно они занимаются техническим учётом объектов недвижимости. Технический паспорт составляется при первичной инвентаризации. Если в квартире произошла перепланировка или переустройство (установка, замена и перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования), то все изменения должны быть согласованы с органами БТИ и обязательно отражены в техническом паспорте. И это уже будет вторичная инвентаризация.

Чтобы получить технический паспорт на квартиру,

вам нужно обратиться в органы БТИ с паспортом либо по доверенности,

предоставить копии правоустанавливающих документов,

оплатить услуги по выдаче технического паспорта.

Единого тарифа на услуги по выдаче техпаспорта нет. Стоимость будет зависеть от срочности предоставления документа, а также от того, есть ли необходимость в выезде техника на объект или нет.

Срок действия технического паспорта помещения никак не регламентируется. Тем не менее если квартиру нужно будет продать или возникнет необходимость сделать в ней перепланировку, то срок действия технического паспорта не должен превышать 5 лет. Поэтому для заключения различных сделок с недвижимостью владельцу квартиры придётся оформить новый технический паспорт на принадлежащее ему жильё.

Каждый собственник или наниматель жилого помещения в многоквартирном доме сталкивался с трудностями коммунального обслуживания и ремонта своей квартиры. Если вы решили сделать капитальный ремонт в своей квартире, вам нужно знать, что часть ремонта можно выполнить за счёт управляющей компании.

Общее имущество и управляющие компании.

Многие собственники и наниматели не знают, какой перечень услуг должен оказываться управляющими компаниями бесплатно. Общее имущество многоквартирного дома, как правило, обслуживает управляющая компания (далее — УК). Она избирается собственниками многоквартирных домов на общем собрании жильцов. Затем с избранной УК заключаются договоры на управление общим имуществом, которыми регулируются взаимоотношения между жильцами и УК. Договором, помимо прочего, определяется перечень работ и услуг, размер и порядок их оплаты. Ежемесячно мы оплачиваем коммунальные услуги, а также содержание и ремонт общего домового имущества. Для того чтобы понимать, какие услуги УК должна оказывать в рамках платы за содержание и ремонт общего имущества, нужно определить, что является общим домовым имуществом, которое находится в границах квартиры.

К общему домовому имуществу относится имущество, состоящее из технических коммуникаций, помещений общего пользования, инженерных систем газо- и водоснабжения, канализации, освещения, отопления за пределами или внутри квартиры, придомовая территория, то есть всё то имущество, которое обслуживает более одной квартиры (п.1 ст. 290 ГК РФ).

Что отремонтируют бесплатно?

Многие собственники жилых помещений думают, что управляющие компании обязаны всё ремонтировать за свой счёт, так как мы оплачиваем их услуги. Однако, как мы указали выше, управляющая компания несёт ответственность за общедомовое имущество, которое мы передаём ей на основании договора в управление. Учитывая Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 № 290, можно перечислить следующий перечень общего имущества, который находится внутри квартиры:

отопительное оборудование в квартире;

газопровод и отводы от него до запорного крана либо отключающего устройства, расположенного на ответвлениях, ведущих к газовой плите;

трубы, предназначенные для водоотведения и ответвления от них (заглушки, патрубки, тройники и пр.) до точки первого стыкового соединения с отводящими трубами, то есть до ванны и унитаза;

трубы для подачи холодного и горячего водоснабжения и ответвления от них вплоть до точки первого соединения с отводящими трубами;

счётчики, если они расположены до точки первого соединения с отводами, запорными кранами и отключающими устройствами.

Вот это имущество управляющая компания должна ремонтировать бесплатно, поскольку оно относится к общедомовому имуществу. Но не все об этом знают, и не все управляющие компании добросовестно действуют в интересах собственников, в связи с чем иногда жильцов просят оплатить оказанные услуги либо вообще отказываются их выполнять.

К имуществу в квартире, которое мы обязаны содержать самостоятельно и оплачивать его ремонт, относятся:

ИПУ (электросчётчики, счётчики на горячую, холодную воду и газ);

газо- и электроплиты;

сантехника в квартире;

трубы и отводы, расположенные после точек соединения со стояками;

электрокабели, розетки, выключатели, лампы, люстры в квартире.

Что делать, если УК отказывает в бесплатном ремонте?

Если общее имущество многоквартирного дома, которое находится в вашей квартире, пришло в негодность (дало течь), то управляющая компания должна в кратчайшие сроки осуществить его ремонт. В случае если вашему имуществу или имуществу ваших соседей был причинён ущерб в результате аварийной ситуации из-за ненадлежащего содержания общедомового имущества и оказания коммунальных услуг, то вы имеете право требовать полного возмещения ущерба либо понесённых расходов на ремонт и восстановления испорченного имущества, а также возмещения морального вреда (п. 149 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (ред. от 14.02.2015 г.) «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (вместе с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов).

Бывают случаи, когда управляющие компании просят оплатить ремонт как дополнительные услуги либо просто отказываются делать его бесплатно. Такие действия могут оцениваться как нарушение Закона «О защите прав потребителя» и нарушение гражданского законодательства (ст. 310 ГК РФ).

При таких нарушениях гражданин может выставить претензию управляющей компании, написать жалобу в Государственную жилищную инспекцию (п.113 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354) и обратиться суд. В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» отношения, вытекающие из договора управления многоквартирным домом и договора предоставления коммунальных услуг и управления общим имуществом, регулируются нормами жилищного законодательства, а также Законом «О защите прав потребителей». В случае обращения в суд при споре с управляющей компанией по взысканию ущерба и нарушения условий договора управления собственник имеет право также на взыскание штрафа в размере 50 % от размера причинённого ущерба и всей присуждённой к взысканию с управляющей компании суммы.

Ссылка на источник: http://reslando.ru/CHto-v-kvartire-mozhno-otremontirovat_-besplatno-art9.html

Мы очень часто сталкиваемся с мнением,

что из-за кризиса инвестировать в рынок недвижимости очень опасно. 

Но это совершенно неправильно!

Дело в том, что, инвестируя в новостройки, мы покупаем квартиры сейчас,

а продаем через год-полтора, когда дом уже достроится. 

Таким образом, нам нужно смотреть не что происходит с рынком недвижимости сейчас,

а что будет с ним происходить на момент продажи. 

Более того, для инвесторов выгодно покупать новостройки во время кризиса!

Ведь мы можем приобрести квартиры по самым низким ценам и очень выгодным условиям

по рассрочке или ипотеке.

Кроме этого, инвестируя в новостройки, мы зарабатываем не на росте/падении рынка недвижимости,

а на разнице стоимости между ценой покупки объекта и ценой продажи.

За время строительства квартира в новостройке вырастает в цене примерно на 40-50%!

Но это при условии, что объект строительства был подобран грамотно,

соблюдая все правила инвестирования в новострой.

В итоге, можно выделить 5 основных причин, почему сейчас самое время инвестировать в новостройки:

- Новостройки дорожают на 50% за время строительства;

- Застройщики вынуждены снижать цены из-за кризиса;

- Минимально возможные цены на старте продаж;

- Ипотека под 12%. Такого не было никогда;

- Государственная поддержка строительного рынка.

Как для собственников, так и для арендаторов земельного участка актуален вопрос уменьшения установленной кадастровой стоимости земли, поскольку именно от кадастровой стоимости напрямую зависит размер земельного налога и арендной платы.

Как и где можно оспорить завышенную кадастровую стоимость участка, чтобы не платить лишнего?

Как мы уже упомянули, кадастровая стоимость устанавливается для целей налогообложения земельным налогом, а также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (п. 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ; далее – ЗК РФ).

Для установления кадастровой стоимости участков проводится государственная кадастровая оценка земель в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (п. 2 ст. 66 ЗК РФ). Зная кадастровый номер своего участка, на сайте Росреестра (http://rosreestr.ru) несложно найти документ о его кадастровой стоимости.

Часто установленная кадастровая стоимость представляется пользователям земли завышенной и не соответствующей её рыночной стоимости.

В случае если результаты определения кадастровой стоимости каким-то образом затрагивают ваши права, вы можете оспорить данные результаты в арбитражном суде или в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (ч. 1 ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; далее – Закон № 135-ФЗ).

Комиссии по рассмотрению таких споров создаются Росреестром при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации (п. 1 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утв. Приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263). Следует помнить, что в отличие от судебного порядка обжалования сроки обращения в указанную комиссию ограничены шестью месяцами с момента внесения сведений в государственный кадастр недвижимости (ч. 6 ст. 24.19 Закона № 135-ФЗ).

Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:

- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость (ч. 8 и ч. 9 ст. 24.19 Закона № 135-ФЗ).

Для выявления указанных оснований следует обратиться к заказчику работ по определению кадастровой стоимости (как правило, это исполнительный орган государственной власти субъекта РФ) и в орган кадастрового учёта (филиал Росреестра) с запросом о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Заказчик работ и орган кадастрового учёта в течение семи рабочих дней обязаны предоставить соответствующие сведения заявителю (ч. 11 и ч. 12 ст. 24.19 Закона 135-ФЗ).

Затем в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости

необходимо подать заявление о пересмотре следующих документов:

- кадастрового паспорта объекта недвижимости;

- нотариально заверенной копии правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подаётся лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

- документов, подтверждающих недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подаётся на основании недостоверности указанных сведений;

- отчёта в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подаётся на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

- положительного экспертного заключения, подготовленного экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

В семидневный срок с момента поступления заявления комиссия должна направить на ваш адрес уведомление о принятии заявления к рассмотрению и в течение месяца рассмотреть его (ч. 21-22 ст. 24.19 Закона № 135-ФЗ).

Необходимо отметить, что без приложения указанных выше документов

заявление к рассмотрению не принимается.

В зависимости от оснований, по которым пересматривается кадастровая стоимость земли, возможны несколько вариантов решений комиссии.

Если стоимость пересматривалась по основанию недостоверности сведений о земельном участке, комиссия принимает решение либо о пересмотре кадастровой стоимости, либо об отклонении поданного заявления.

В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости было подано на основании установления в отчёте рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, за исключением случаев, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

В то же время не стоит забывать и о том, что решения самой комиссии могут быть оспорены

в арбитражном суде (ч. 5 ст. 24.19 Закона 135-ФЗ).

Если же вы решили обратиться в суд, минуя комиссию (а это право в любом случае остаётся за вами), то наряду с исковым заявлением в суд следует представить отчёт независимого оценщика о рыночной стоимости вашего земельного участка.

В заключение отметим, что в соответствии с п. 3 ст. 66 ЗК РФ установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для того, чтобы орган кадастрового учёта в обязательном порядке внёс такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.

Многие владельцы недвижимости

сталкиваются с необходимостью перепланировки.

Причин для этого может быть множество:

повышение эксплуатационных качеств жилья,

благоустроенность жилого помещения,

увеличение или уменьшение жилой площади и так далее.

Как правильно оформить документы на перепланировку

и избежать проблем при получении разрешения

Для начала давайте разберёмся в понятиях.

Прежде всего следует отметить, что только собственник помещения может осуществить его перепланировку. Лицо не являющееся собственником вправе произвести перепланировку, только если оно уполномочено собственником (по договору социального найма – наймодателем) на представление необходимых документов.

Что же представляет собой перепланировка?

В соответствии с ч. 2 ст. 25 Жилищного Кодекса Российской Федерации перепланировка жилого помещения – это изменение его конфигурации, в результате которой требуется внесение изменений в технический паспорт квартиры. Раскрывают понятие перепланировки Правила и нормы технической эксплуатации жилого фонда, утверждённые Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170.

Соблюдаем процедуру перепланировки:

1. До начала перепланировки ознакомьтесь с действующими строительно-техническими и санитарными нормами, при необходимости проконсультируйтесь с соответствующими специалистами в сфере строительства и инженерных коммуникаций, поскольку, в первую очередь, необходимо учесть, какие имеются запреты на осуществление благоустройства квартиры.

2. Согласуйте перепланировку с органом местного самоуправления по месту нахождения перепланируемого помещения (ч. 1 ст. 26 Жилищного Кодекса Российской Федерации).

Документы можно представить через МФЦ (ч. 4 ст. 26 Жилищного Кодекса Российской Федерации).

Необходимые документы:

- Заявление о перепланировке по утверждённой форме;

- Правоустанавливающие документы на перепланируемое жилое помещение

(оригиналы или заверенные нотариусом копии).

К таким документам относятся:

- Свидетельство о праве собственности, договор социального найма.

- Также может потребоваться выписка из домовой книги;

- Проект (эскиз) перепланировки жилого помещения.

Проект перепланировки разрабатывает организация или ИП, которые состоят в саморегулируемой организации и имеют свидетельство о допуске к таким работам.

Организация или предприниматель согласуют проект в компетентных органах

(Роспотребнадзоре, СЭС, архитектурно-планировочном управлении и Пожнадзоре).

А эскиз перепланировки может сделать и сам собственник

в виде увеличенной копии поэтажного плана, где красным цветом выделены изменения;

- Договор с проектной организацией;

- Технический паспорт перепланируемого помещения;

- Согласие всех членов семьи нанимателя

(в том числе временно отсутствующих), проживающих в жилом помещении на основании договора социального найма. Согласие должно быть в письменном виде;

при присоединении в результате перепланировки общего имущества в МКД – согласие всех собственников помещений в доме (ч. 2 ст. 40 Жилищного Кодекса Российской Федерации);

- Если жилое помещение или дом, в котором оно находится, это памятник архитектуры, истории или культуры, то понадобится заключение органа по охране памятников о допустимости осуществления перепланировки помещения;

- Заключения компетентных органов

(СЭС, Пожнадзора, Роспотребнадзора, архитектурно-планировочного управления);

- Техническое заключение о допустимости и безопасности произведённых работ.

Орган, принявший заявление и прилагаемые документы,

выдаст вам расписку в получении с указанием даты и перечня принятых документов

(ч. 3 ст. 26 Жилищного Кодекса Российской Федерации).

3. Получите решение о согласовании перепланировки или об отказе в нём.

Срок принятия такого решения не превышает 45 дней c того момента,

как вы представите все документы (ч. 4 ст. 26 Жилищного Кодекса Российской Федерации),

а не более чем через 3 рабочих дня решение должно быть направлено вам

(ч. 5 ст. 26 Жилищного Кодекса Российской Федерации.

После получения положительного решения

можете смело приступать к ремонтно-строительным работам.

А в случае если вы получили отрицательное решение и не согласны с ним,

вы вправе обратиться в суд с исковым заявлением,

чтобы обжаловать решение органа, который отказал в согласовании перепланировки.

Перечень оснований для отказа в согласовании перепланировки

приведён в ст. 27 Жилищного Кодекса Российской Федерации и является исчерпывающим.

Иск об оспаривании решения нужно подавать в районный суд по вашему месту жительства

или по месту нахождения органа, решение которого вы хотите оспорить (ч. 2 ст. 254).

Обратите внимание.

В ч. 1 ст. 256 ГПК РФ установлен срок обращения с таким иском в суд 3 месяца со дня,

как вам стало известно об отказе в согласовании перепланировки.

После получения вступившего в законную силу решения суда вы должны представить его в БТИ,

чтобы внести изменения в техническую документацию на квартиру.

А после внесения таких изменений можно произвести перепланировку.

4. Окончание перепланировки вашего жилого помещения необходимо подтвердить

актом приёмочной комиссии (ст. 28 ЖК РФ).

Затем орган, который согласовал перепланировку, направит акт в Федеральную службу регистрации, кадастра и картографии РФ для внесения соответствующих изменений в ЕГРП.

Вам, как собственнику квартиры, следует получить новое свидетельство на право собственности.

Не допустите перепланировки без согласования.

Правовые последствия производства перепланировки без согласования

являются довольно негативными для собственника

или нанимателя жилого помещения по договору социального найма (ч. ч. 2, 3 ст. 29 ЖК РФ).

Несогласованная либо несоответствующая проекту перепланировка является самовольной

(ч. 1 ст. 29 ЖК РФ).

Правовыми последствиями самовольной перепланировки являются

(ст. 7.21 КоАП РФ; ч. ч. 3, 5 ст. 29 ЖК РФ):

- Административный штраф от 1 000 рублей до 1 500 рублей при перепланировке жилых домов или помещений и от 2 000 рублей до 2 500 рублей при перепланировке жилых помещений в МКД;

- Обязание восстановить жилое помещение в прежнем состоянии

(Апелляционное определение Московского городского суда от 16.07.2014 по делу № 33-28531;

определение Санкт-Петербургского городского суда от 30.01.2012 № 33-160/2012);

- Утрата права собственности на жилье, расторжение договора социального найма

(ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, определение Санкт-Петербургского городского суда от 30.07.2013 № 33-10499/13).

Права детей, в том числе и жилищные, находятся под особой охраной государства.

А значит, и сделки с недвижимым имуществом имеют свои особенности в тех случаях,

когда несовершеннолетние являются собственниками жилых помещений

или зарегистрированы в квартире, подлежащей продаже.

Если несовершеннолетний является собственником квартиры.

Дети, независимо от возраста, могут иметь в собственности объекты недвижимости.

Однако право несовершеннолетних распоряжаться своим недвижимым имуществом ограничено.

В соответствии с ч. 1 ст. 28 Гражданского кодекса Российской Федерации совершать сделки в отношении имущества несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, от их имени могут только родители, усыновители или опекуны.

При заключении договора купли-продажи квартиры, принадлежащей малолетнему,

продавцом будет выступать один из родителей.

При этом несовершеннолетний имеет право на то,

чтобы в результате сделки его жилищные права не ухудшались.

В связи с этим установлена обязанность родителей получить разрешение органа опеки

или попечительства при продаже квартиры, которая принадлежит ребёнку.

Данное правило установлено абз. 3 п. 3 ст. 60 Семейного кодекса Российской Федерации

и ст. 37 ГК РФ.

Орган опеки и попечительства даёт согласие на отчуждение квартиры только в том случае, если родители представят доказательства, что жилищные права ребёнка не будут ущемлены

(например, договор, подтверждающий намерение купить недвижимость в пользу несовершеннолетнего лица. Это может быть договор купли-продажи, договор долевого участия в строительстве, зарегистрированный в органах Федеральной регистрационной службы).

Несовершеннолетний должен получить столько же (или больше) квадратных метров общей площади в новой квартире, сколько имел в старой. При этом обязательно, чтобы приобретаемое жильё не ухудшало жилищные условия ребёнка (данный факт должен быть подтверждён актом обследования жилищных условий приобретаемого помещения, проведённого выездным инспектором).

При оценке жилищных условий органы опеки и попечительства ориентируются, прежде всего, на рыночную цену жилого помещения, его площадь и расположение.

Если взамен отчуждаемой квартиры покупается загородный дом, который ниже по стоимости, для получения согласия органа опеки и попечительства родители в качестве аргументов соблюдения прав несовершеннолетних могут сослаться на большую жилую площадь приобретаемого жилого помещения, экологические условия, расположение школы и детского сада на новом месте.

Собственники в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки по продаже квартиры с письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя

(ч. 1 ст. 26 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что в данном случае стороной договора будет являться не законный представитель, а сам несовершеннолетний.

Если несовершеннолетнему принадлежит только часть квартиры, остальным собственникам при отчуждении своих долей всё равно необходимо учитывать его права.

Если квартира куплена с использованием материнского капитала.

Законодательство не содержит запрета на совершение сделок с квартирой, приобретённой на средства материнского капитала. Однако важно учитывать, что право собственности на такое жилое помещение имеют все члены семьи, в том числе новорождённые дети

(ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»).

В связи с этим при совершении сделки с таким жилым помещением необходимо получить разрешение органов опеки в том же порядке, как и в ситуации, когда несовершеннолетний

является собственником квартиры.

Если несовершеннолетний зарегистрирован в жилом помещении.

Закон охраняет не только право собственности несовершеннолетних на жилое помещение,

но и право пользования им.

В договоре обязательно должен быть прописан перечень лиц, которые проживают в квартире и сохраняют право пользования ею после её приобретения покупателем (ч. 1 ст. 558 ГК РФ).

При продаже квартиры, в которой зарегистрирован ребёнок, согласие органов опеки и попечительства требуется, если собственниками жилого помещения являются законные представители ребёнка

(ч. 2 ст. 20 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»).

При смене собственников жилого помещения несовершеннолетний

не теряет право пользования данной квартирой.

В договоре купли-продажи квартиры в соответствии со ст. 558 ГК РФ нужно указать перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после отчуждения жилого помещения.

Чтобы у несовершеннолетнего прекратилось право пользования жилым помещением, необходимо снять его с регистрационного учёта. При этом оставить ребёнка без постоянной регистрации нельзя. Основанием для снятия с учёта будет регистрация в другом жилом помещении.

Местом жительства несовершеннолетних признаётся место жительства их законных представителей -

– родителей, усыновителей или опекунов (ст. 20 ГК РФ).

В связи с этим можно зарегистрировать ребёнка по месту жительства одного из родителей.

При этом так же, как и при продаже квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, жилищные условия ребёнка не должны ухудшаться.

Таким образом, несовершеннолетний, который является собственником продаваемой квартиры

или проживает в ней, имеет право на сохранение жилищных условий,

которые были у него до совершаемой сделки.

Приобретение недвижимости с привлечением ипотечного кредита

у многих вызывает опасения.

Предвкушение многочисленных трудностей,

непонятных условий и требований банков.

Однако заключение ипотечного договора

не является такой уж сложной процедурой.

Ипотечный кредит – это долгосрочный кредит на покупку жилья,

выдаваемый банком под залог недвижимого имущества

(ст. ст. 1, 2 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ, далее – Закон № 102-ФЗ).

Всем ли доступен ипотечный кредит?

Основные требования банков к заёмщикам,

в зависимости от размера ипотечного кредита и банка,

в котором такой кредит оформляется, они могут различаться:

1. Возраст. Получить ипотечный кредит может гражданин РФ в возрасте от 21 до 55 лет.

Предельный возраст заёмщика ограничивается его выходом на пенсию,

к этому моменту кредит должен быть полностью погашен.

2. Трудовой стаж. Непрерывный стаж на текущем месте работы должен быть не меньше 6 месяцев.

3. Платёжеспособность. Заёмщик должен иметь достаточный и стабильный доход.

Банки охотно дают кредиты, если ежемесячные платежи по ним

не превышают 40 % заработной платы Клиента.

Если банк сомневается в возможности заёмщика своевременно выплатить долг, он может предложить указать в договоре созаёмщиков или поручителей. Помимо возможности своевременно выплачивать определённую сумму по кредиту, заёмщик должен внести первоначальный взнос на ипотеку – часть стоимости жилья, примерно 20 % от общей стоимости.

Отсутствие первоначального взноса говорит о недостаточном уровне доходов заёмщика или низкой организованности его финансовых дел.

Чем больше размер первоначального взноса, тем более выгодные условия можно получить от банка по годовой процентной ставке, сроку ипотеки и общей суммы переплаты.

Какие документы необходимы?

Основными документами на предоставление ипотечного кредита являются:

Заявление-анкета

Паспорт

Справка 2-НДФЛ о доходах за последние полгода, либо справка по форме банка

Копия трудовой книжки и трудового договора

Правоустанавливающие документы на жильё

(свидетельство о регистрации права собственности, договор купли-продажи или договор долевого участия)

Выписка из ЕГРП об отсутствии обременений

Кадастровый паспорт, поэтажный план и экспликация жилого помещения

Справки из коммунальных служб об отсутствии задолженности по оплате

Отчёт об оценке стоимости квартиры.

Ипотечный договор заключается в письменной форме (если законом или соглашением не установлена нотариальная форма) и подлежит обязательной регистрации (п. 2 и п. 3 ст. 339 ГК РФ).

Особенности договора

Для ипотечного договора предусмотрены существенные условия,

без которых такой договор считается недействительным:

Сведения об имуществе, передаваемом в залог, и его оценке (п. 1 ст. 9 Закона № 102-ФЗ). Иными словами, сведения о предмете залога. Эти сведения фиксируются в техническом паспорте квартиры и в договоре купли-продажи. Передаваемое в залог жильё должно быть чётко индивидуализировано (вид имущества, его местонахождение, год постройки, площадь, количество комнат и так далее).

Получить данный документ можно в БТИ.

Обязательной является процедура оценки имущества, то есть определение стоимости жилого помещения в соответствии с поставленной целью. Банк рассматривает приобретаемое жильё как имущество, которое в случае невыплаты заёмщиком долга можно будет продать. На основании документа, в котором указывается оценка недвижимости, кредитор определяет, достаточно ли данной суммы для выдачи запрашиваемого кредита. Проводить оценку имущества должен независимый оценщик, поэтому банк не может настаивать на том, что оценивать жильё должен какой-то определённый эксперт. Стоимость приобретаемого жилья не должна быть занижена, иначе может возникнуть такая ситуация, что при обращении взыскания на жильё денег от его реализации не хватит, чтобы выплатить долг банку.

Страхование имущества.

Заложенное имущество обязательно должно быть застраховано (п. 1 и п. 2 ст. 31 Закона № 102-ФЗ).

Срок ипотечного страхования равен сроку, на который оформляется ипотека.

При этом страхование жизни и трудоспособности заёмщика по закону не является обязательным, хотя некоторые банки могут включить данное условие в договор, и в таком случае вам придётся платить за страховку.

Отказаться от данного вида страхования возможно, но банки неохотно идут на это, а если и идут, то, скорее всего, только при увеличении процентной ставки по кредиту.

Поэтому заранее поинтересуйтесь в банке о наличии или отсутствии подобных условий.

Условие о размере и сроке исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом (п. 1 ст. 9 Закона № 102-ФЗ). Очень важно обратить внимание на размер договорных обязательств сторон, а именно – на размер процентной ставки по кредиту. В договоре с банком желательно предусмотреть невозможность самостоятельно и в одностороннем порядке повышать процентную ставку.

Также обратите внимание на прописанные в договоре санкции за просрочку выплаты кредита, они могут быть довольно жёсткими

(например, штраф за каждый день просрочки может достигать 1 % от суммы просроченного платежа).

И, наконец, напомним о том, что, взяв ипотеку, вы имеете право на досрочное погашение кредита

(п. 2 ст. 810 ГК РФ), а также можете воспользоваться имущественным вычетом по НДФЛ.

В соответствии со статьёй 25 Жилищного кодекса Российской Федерации под переустройством жилого помещения понимается установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования,

требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

А под перепланировкой -

- изменение конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Нормативно порядок и условия перепланировки жилых помещений изложены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвежрдённого Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила). Согласно этому документу перепланировкой является перенос и разборка перегородок, перенос и устройство дверных проёмов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счёт вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Это указывается в абзаце 3 п. 1.7.1 Правил.

Так же согласно указанному документу нельзя производить работы, которые могут повлечь ущерб прочности, уменьшение стойкости или разрушение несущих конструкций здания; нарушение в работе инженерных систем и (или) установленного на нём оборудования; ухудшение сохранности и внешнего вида фасадов; нарушение противопожарных устройств.

Вообще перепланировка - это работы в многоквартирных домах, при которых может возникнуть угроза безопасности жизни или здоровья граждан, а также возможен риск нанесения урона конструктивной прочности многоквартирного дома. Перепланировка осуществляется на основе проекта перепланировки помещения в многоквартирном доме. В соответствии с данным документом переустройство связано с установкой новых и перестановкой существующих газовых приборов с прокладкой дополнительных подводящих сетей или установка электроплит взамен газовых.

В п. 2.2. данного документа указан перечень работ по перепланировке, осуществляемые на основе проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме и жилом доме:

- устройство (перенос) уборных и ванных комнат;

- демонтаж перегородок, устройство проёмов в перегородках, ограждающих газифицированные помещения;

устройство несущих стен;

- устройство проёмов в перекрытиях (при объединении по вертикали) с устройством внутренних лестниц;

- устройство или изменение конструкций перекрытий, проводимые в порядке ремонта (замены) существующих;

- устройство проёмов в несущих стенах и межквартирных перегородках;

- заделка самовольно выполненных проёмов в несущих стенах и перекрытиях и так далее.

Так же данный документ содержит запреты на:

- ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затруднение доступа к инженерным коммуникациям, отключающим устройствам;

- переустройство помещений или смежных с ним помещений, при котором они могут быть отнесены к категории непригодных для проживания.

- нарушение прочности, устойчивости несущих конструкций здания, при котором может произойти их разрушение и так далее.

Как видно из указанного списка, не требуется обязательного согласования перепланировки в случае установки кондиционера, кроме объектов, которые признаны памятниками или объектами культурного наследия. Но и у данных объектов есть исключение: системы кондиционирования можно устанавливать со стороны двора (внутреннего фасада).

Данные исключения из правил перепланировки не освобождают собственников квартир, которые хотят установить систему кондиционирования у себя, от обязанности согласования с соседями или ТСЖ. Так как фасад здания является (в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации) общим имуществом дома, а любые работы с общим имуществом возможны только с согласия ТСЖ или собственников.

Осуществление работ по перепланировке производится на основании решения об её согласовании, а по итогам работ оформляется акт о завершённой перепланировке в соответствии с административным регламентом, утверждённым Правительством. В соответствии с регламентом, закреплённым в Постановлении Правительства от 25.10.2011 № 508-ПП, согласование перепланировки и оформление акта об её завершении оказывается жилинспекцией. Данные услуги осуществляется в МФЦ.

При обращении заявителю необходимо представить:

- заявление о согласовании перепланировки помещения в многоквартирном доме;

- копии правоустанавливающих документов на жилое помещение;

- технический паспорт;

- подготовленный и оформленный проект перепланировки.

Решение о согласовании применяется в течение 20 дней (п. 2.14.3 Постановление № 508-ПП)

И помните: за незаконную перепланировку в соответствии с п. 2 ст. 7.21 КоАП РФ предусмотрена ответственность в виде административного штрафа.